GRES는 프로그램의 한계상 개별 정비구역의 모든 변수와 항목을 적용할 수 없고 시공사 선정, 사업시행인가 등 정비사업의 중요한 단계가 확정되지 않은 초기 단계의 예측치로 실제 결과와 다를 수 밖에 없습니다. 즉, 조합설립동의서에 나오는 정비사업비 산출금액에 참고할 수 있으나 확정적인 금액이 아님을 반드시 인지하시기 바랍니다. GRES 프로그램상의 추정사업비 및 토지등소유자별 분담금은 토지등소유자의 합리적인 의사결정을 위한 참고자료로서 제한적으로 이용하시기 바랍니다.

GRES는 사업초기단계에서의 토지등소유자의 의사결정을 위한 참고자료를 제공하기 위하여 개발된 프로그램으로서 다음과 같은 한계가 있습니다. 가. 정비사업의 특성에 따른 한계 정비사업은 다양한 이해관계인이 참여하며, 장기간 소요되는 사업의 특성상 현재 시점에서의 예측과 실제 결과는 차이를 가질 수밖에 없음. 특히, 부동산경기의 변동 및 관련 법령의 개정 및 물가변동 등에 따른 외부요인의 변동에 따라 결과가 달라지므로 단순한 참고자료로서 제한적으로 활용되어야 할 것입니다. 나. 종전자산 추정 방법이 가진 한계 정식 감정평가가 아닌 공시가격에 보정률을 적용하는 간편법에 의한 종전자산 추정 방법은 토지등소유자별 추정분담금을 산정하는데 한계가 있습니다. 다. 개별 정비사업구역이 갖는 특수성에 따른 한계 GRES는 대량의 표준적인 추정 분담금 로직을 적용한 결과이므로 개별 정비사업구역이 갖는 특수성을 반영하지 못함으로써 구역에 따라서는 비현실적인 결과치가 도출될 가능성이 있습니다. 특히, 사업비 항목은 정비사업구역별로 계약의 형태, 인·허가사항이 달라질 수 있고 분쟁·소송 등에 대한 표준화가 불가능함에 따른 오류가 발생할 여지가 있습니다. 라. GRES 운영상의 한계 GRES는 경기도에서 시스템을 구축해서 제공하되 실제 정비사업과 관련된 기초 자료는 추진위원회 등에서 입력을 하고 시장, 군수가 승인하도록 되어 있으나 추진위원회에서 자의적인 입력을 할 경우 결과치가 왜곡될 개연성이 있습니다.

토지등소유자별 분담금은 자산비율이 일정하다고 가정할 때 조합원분양가와 사업수익에 의해서 결정됩니다. 따라서 사업수익(총수입-총사업비)가 클수록 분담금은 낮아지며, 조합원분양가가 낮을수록 분담금이 낮아집니다. 다만, 조합원분양가 또한 총수입의 구성항목이므로 결론적으로 해당 정비구역의 일반분양가가 높고, 총사업비가 낮을수록 개별 토지등소유자의 분담금은 낮아집니다.

정비사업에서 개별조합원의 종전자산은 절대적인 금액보다는 전체 종전자산에서 개별 토지등소유자의 자산비율을 산정하는 데 의의가 있습니다. 따라서 해당정비사업구역의 종전자산추정치를 전체적으로 일정한 비율로 변동시켜도 개별 토지등소유자의 추정분담금에는 영향을 미치지 않습니다.

GRES상의 수치들은 원칙적으로 추진위원회에서 입력을 하며 시군담당자의 승인을 득한 후 개별 토지등소유자에게 공개하고 있습니다. 따라서, 개별 토지등소유자는 입력된 값을 자의적으로 수정할 수 없으며 반드시 추진위원회와 시·군 시군담당자를 통해 수정할 수 있습니다. 다만, 합리적인 의사결정을 위해 분양수입과 사업비의 변동가능성을 검토할 수 있도록 하였으며 추진위원회등에서 입력한 개별 항목 금액과 표준적인 금액을 비교할 수 있도록 하였으며 사업비 및 분담금을 시계열적으로 파악할 수 있도록 하였습니다.

GRES를 통한 토지등소유자별 추정분담금은 다양한 전제하에 사업초기단계에서 산정된 예측치로서 내부 의사결정을 위한 참고자료에 불과하며 정비사업은 구역별 특성이 있고 장기간이 소요되는 만큼 계속적으로 변동하며 차이가 중요할 수 있습니다.

GRES는 초기에 다수의 구역에 대한 정보를 입력함에 따라 토지등소유자별 종전자산 현황에 오류가 있을 수 있습니다. 예를들어, 소유자가 변경되었거나 일부 누락되는 경우, 타인 소유의 부동산까지 포함된 경우가 있어 종전자산의 변경 필요성이 제기될 수 있으며 이 경우 토지등소유자가 종전자산수정요청을 하면 추진위원회에서 확인하고 해당 시·군담당자의 승인을 통해 수정된 종전자산추정금액과 추정분담금을 다시 확인할 수 있습니다. GRES 관리상 수정된 금액은 프로그램 업데이트시 반영할 예정입니다.

GRES에서는 종전자산 가격수준별 추정분담금을 표시하여 해당 정비구역의 전반적인 사업성을 예상할 수 있도록 하였으며, 토지등소유자별 추정 분담금은 위의 전제사항를 기초로 장래 예측되는 분담금으로 참고자료로 해석해야하며 절대적인 기준을 제시하는 것은 아닙니다. 또한, 분양수입과 사업비의 변동 가능성(±10%)을 고려하여 토지등소유자별 추정분담금의 민감도를 파악할 수 있어 예측가능성을 제고하였습니다.

사업비 항목은 정비구역에 따라 개별적 특성이 강하여 표준화하기 어려운 부분이나 정비사업 시행시 일반적으로 소요되는 비용 항목별로 관련법령 및 기존 관리처분계획인가 자료를 분석하여 50개 항목으로 구분하여 사업유형별(재개발, 재건축, 도시환경정비사업) 표준적인 사업비를 제시하였으며, 구역의 특성에 맞게 추진위원회 등에서 직접 입력할 수 있도록 프로그램을 설계하였습니다. 또한, 신축 연면적당 총사업비를 표시하여 사업비 항목 구분의 자의성에 따른 오류를 보완하였습니다.

종후자산의 총수입은 분양주택, 임대주택, 근린생활시설 및 업무시설, 기타 조성 택지로 구분하여 추정할 수 있도록 하였으며 분양률은 100%를 가정하였습니다. 분양아파트에 대한 수입 중 일반분양 아파트에 대한 분양가격은 당해지역의 입지조건, 교통조건, 환경조건, 주거수준, 단지규모 등 아파트로서의 가격형성요인을 분석하고 인근지역 내 비교가능한 아파트의 분양가격, 보금자리주택의 분양가격, 인근지역의 아파트 시세 등을 종합적으로 참작하여 추정하여 기본값을 제시하되, 추진위원회등에서 입력할 수 있도록 시스템을 구성하였으며, 조합원 분양아파트의 분양가격은 일반분양 아파트의 일정 비율을 선택하여 적용할 수 있도록 하였습니다. 임대아파트 매각금액은 관계법령에 의한 토지정산 금액과 건축물에 대한 국토해양부 고시 표준건축비 등을 참작하여 매각하나 사업초기단계에서의 추정이므로 분양아파트의 일정비율을 적용할 수 있도록 하였습니다. 근린생활시설 등 기타 건축시설에 대한 분양수입은 당해지역의 특성, 해당 건축물이 갖는 가격형성요인 등을 종합적으로 참작하여 분양예정금액을 추정하여 기본값을 제시하되, 추진위원회등에서 입력할 수 있도록 하였습니다. 기타용지 매각수입은 택지를 조성하여 매각하는 경우를 말하며 당해 택지의 위치, 형상, 이용상황, 도로교통, 접근성 등 제반 가격형성요인과 인근지역 내 유사토지의 가격수준 등을 종합적으로 고려하여 추정하여 기본값을 제시하되, 추진위원회등에서 입력할 수 있도록 시스템을 하였습니다.

정비사업의 시행으로 신축 예정인 건축물 등에 대한 설계부분은 정비구역 지정당시의 정비계획에 의거 추진위원회 등에서 입력하도록 하였으며, 추진위원회가 구성되지 아니한 구역의 경우 해당 시·군에서 입력하였으며 최종 사업시행인가 단계에서 변경될 수 있습니다.

토지등소유자별 분담금은 종전자산, 종후자산, 사업비의 각 항목이 상호 유기적으로 관련되어 최종적으로 관리처분단계에서 결정되나 사업초기단계에서 개략적인 분담금을 추정하는 것이므로 각각의 항목에 대한 다양한 전제하에 추정하였으며 구체적인 산정방법은 다음과 같습니다. * 토지등소유자별 분담금 = 분양받을 주택의 조합원 분양가격 - 사업수익 X 토지등소유자별 자산비율 * 토지등소유자별 자산비율 = 개별 토지등소유자의 종전자산금액/전체 토지등소유자의 종전자산의 합계

객관적이고 표준적인 추정사업비 및 분담금을 제시하여 정비사업 시행여부에 대한 토지등소유자의 의사결정을 위한 참고자료를 제공함으로써 주민간 의견대립에 따른 갈등을 최소화하고 정비구역에 대한 제반 정보를 웹상으로 모두 공개함으로써 정비사업의 투명성을 제고하며, 장기간이 소요되는 정비사업에서 사업비 및 분담금의 변동 추이를 파악할 수 있도록 하여 사업비의 절감을 통한 정비사업의 원활한 추진을 도모하기 위하여 구축하였습니다.

GRES(Gyeonggi Regeneration Estimated Share of expense)란 경기도 관내 재정비구역에 대한 구역별 추정분담금을 정비사업 초기 단계에서 추정하기 위하여 경기도에서 개발한 프로그램으로서 경기도가 구축한 홈페이지와 이를 관리하기 위한 「시?군 관리자프로그램」(이하 “관리자프로그램”이라 한다)을 총칭하여 말합니다.